Horizon Group U.S. Real Estate Investments
מאמרים נוספים
כתבה מאת: מוטי הרשקוביץ’, מחלקת מיסוי בינלאומי, BDO זיו האפט לינק לכתבה
בזמן שמחירי הנדל”ן בישראל ממשיכים לעלות בהתמדה, פתח משבר המשכנתאות בארצות הברית (המוכר בכינויו כמשבר ה”סאבפריים”) חלון הזדמנויות בתחום הנדל”ן בארה”ב.
רכישת נכסים מניבים לאור ההתעוררות והצמיחה הצפויה בשוק הנדל”ן האמריקאי עשויה להיות כדאית מאד, גם אם טרם ניתן לקבוע בוודאות מתי תגיע אותה התעוררות. ידיעות על בתים שעוקלו על ידי בנקים אמריקאים וגופי מימון אחרים לאחר שבעליהם לא יכלו לעמוד עוד בתשלומי המשכנתא עוררו עניין רב בקרב משקיעים פוטנציאליים בישראל, הרואים את פוטנציאל ההשקעה נוכח מחירי הנדל”ן הנמוכים שנגרמו כתוצאה מהמשבר הנוכחי.
ואולם, כדאיותה של ההשקעה תלויה במשתנים וקריטריונים עסקיים רבים אותם יש לבחון טרם ביצוע ההשקעה.
בפורומים רבים הדנים באופן ההשקעות בחו”ל ניתן למצוא מומחי נדל”ן המספקים לא אחת טיפים והצעות שונות בנוגע לאופן ההשקעה בנדל”ן בארה”ב, אך לעיתים קרובות הם אינם נותנים את דעתם לסוגיות המס השונות אותן יש לקחת בחשבון בעת ביצוע השקעה בנדל”ן בארה”ב. חשיבות בחינת השלכות המיסוי האמריקאי עולה שבעתיים כשהמדובר בהשקעה בארצות הברית לה סעיפי מס רבים ומורכבים. תכנון מוקדם של ההשקעה גם בהיבט המס עשוי להשפיע, לעיתים מהותית, על כדאיותה של ההשקעה. למותר לציין כי יש לבחון כל השקעה לגופה שכן אינה דומה רכישת בית בעמק הסיליקון לרכישת בית דירות בניו יורק. כמובן שגם לסכום ההשקעה ולרווחים הצפויים השפעה על אופן ההשקעה.
ברשימה להלן נסקור בקצרה מספר היבטי מס אותם יש לקחת בחשבון בעת ביצוע השקעה בנדל”ן באופן כללי, ובארצות הברית באופן פרטני.
1. מיסוי הכנסות שוטפות – בדרך כלל, חבות המס הינה בהתאם למקום המצאו של נכס הנדל”ן. כך למשל, בארה”ב, נוסף על המס הפדראלי הגבוה קיים לעיתים גם מס מדינתי ומס עירוני העשוי לגרום לחבות מס גבוהה בארצות הברית ומשכך קיימת חשיבות רבה להקטנת ההכנסה החייבת בארה”ב, ככל שניתן. מאידך, רשויות המס השונות מאפשרות לנכות מההכנסה החייבת הוצאות שונות העשויות להפחית את חבות המס. אפשרות קיזוז הוצאות – כגון משכנתא, פחת וכיו”ב עשויה להשפיע מהותית על כדאיותה של ההשקעה.
2. מיסוי הכנסות שוטפות בישראל – תושבי ישראל חייבים במס בישראל גם על הכנסותיהם הנובעות מחוץ לישראל. בחוק נקבעו שני מנגנונים לתשלום מס על הכנסות שכירות הנובעות מחוץ לישראל. המסלול ה”סטנדרטי” הינו תשלום מס בשיעור מס שולי (בשנת 2011 שיעור המס השולי המקסימאלי הינו 45%, צפוי לרדת בהדרגה עד לשיעור מקסימאלי של 39% בשנת 2016) ולחלופין מסלול מס מופחת בשיעור של 15%. לכל מסלול יתרונות לצד חסרונות ויש לבחון מהו המסלול הכדאי ביותר.
3. מיסוי רווחי הון – בדרך כלל מוטל מס בהתאם למקום המצאות הנכס. כך גם בארה”ב מוטל מס פדראלי, מדינתי ולעיתים אף מס אמריקאי עירוני. עם זאת, במצבים מסוימים ניתן להפחית את חבות המס, ואולם הפחתה כאמור תלויה בין היתר במשך אחזקת הנכס ובאופן אחזקתו – כאשר אחזקת נכס לטווח ארוך משמעה מס בשיעור של 15% (במקום המס השולי).
4. אופן אחזקת נדל”ן – מדינות מסוימות מאפשרות לתושבים שאינם מקומיים להשקיע בנדל”ן במישרין. ואולם, קיימות מדינות המאפשרות לתושבים זרים להשקיע בנדל”ן באמצעות חברה מקומית בלבד. בארצות הברית ניתן להחזיק נכסי נדל”ן הן במישרין והן בעקיפין באמצעות ישויות מקומיות, כגון LLC. אחזקה באמצעות ישות כאמור עשויה להוות יתרון אל מול האפשרות לאחזקה במישרין. כך למשל, מכירת ישותLLC המחזיקה בנדל”ן בארה”ב במקום מכירת הנדל”ן עצמו עשויה להפחית את חבות המס בעת המכירה.
5. מס עיזבון – בארה”ב קיים מס עזבון שהינו למעשה מס ירושה. היערכות מראש עשויה למנוע החלתו של מס זה.
6. מימון הרכישה – רכישת נדל”ן יכולה להתבצע הן באמצעות הון עצמי והן באמצעות מימון זר. על אף שמימון זר נושא בדרך כלל ריבית, לעיתים המימון הזר עשוי להיות אטרקטיבי יותר, בהיבט המס, לעומת רכישת נדל”ן באמצעות הון עצמי. לעיתים נדרש להקפיד על יחס בין הון עצמי להון זר.
7. הקטנת ההכנסות החייבות במס – אחת הדרכים להפחתת חבות המס במדינות עתירות מס הינה “הסטתן” של הכנסות אל מחוץ למדינות אלו. כך למשל, חיוב פרויקט נדל”ן בדמי יעוץ, דמי תיווך וכיו”ב הניתן על ידי ישות מחוץ למדינות אלו עשוי להקטין את ההכנסה החייבת במס. ואולם, יש לוודא כי “תכנון” מס זה אינו נופל בהוראות שונות בדיני המס המקומיים; כגון: סיווג ההכנסה כהכנסה שהופקה במדינת הימצאות הנכס והוראות אנטי תכנוניות שונות.
8. אמנות מס – מדינת ישראל חתומה על כחמישים אמנות למניעת כפל מס עם מדינות ברחבי העולם ובין היתר גם עם ארצות הברית. ניצול אמנות המס כמו גם אמנות מס נוספות רלוונטיות – במקרה של השקעה בנדל”ן באמצעות “חברות ביניים” – עשויה להשפיע מהותית על אפקטיביות ההשקעה.
9. פעילות באמצעות חברות ביניים – אחת הדרכים המקובלות להשקעות בחו”ל הינה באמצעות חברת ביניים שהינה, למעשה, חברות אחזקה במדינה שלישית. כך למשל, ישראלים רבים נוטים להשקיע ברומניה באמצעות חברה קפריסאית וזאת על מנת לנצל את הוראות האיחוד האירופי, דיני המס בקפריסין ועוד. ואולם, על אף שהשקעה באמצעות חברות ביניים הינה לעיתים אטרקטיבית, יש לזכור כי השקעה בחו”ל באמצעות חברת ביניים דורשת לא מעט פרוצדורות (אחזקת מנהל, מזכירות ומשרד מקומי, הכנת דוחות מס אמריקאים לרשויות השונות, ועוד) שכמובן עלותן בצידן ומשכך יש לבחון אופן ההשקעה תוך בחינת עלות אל מול תועלת.
10. גמישות – אחד הנושאים עליהם נדרש לתת את הדעת בכל הקשור להשקעות בינלאומית (ובכלל) הינה גמישות אפשרית עתידית. כך למשל, טוב יעשו משקיעים באם יבחנו טרם ביצוע ההשקעה את האפשרות “לצאת” מהשקעתם או לצרף משקיע נוסף ואולי אף לצאת להנפקה בבורסה תוך מזעור השלכות המס. השקעה באמצעות חברה עשויה להוות יתרון בכל הקשור לגמישות ההשקעה.
